永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案

永州市人民政府门户网站 www.yzcity.gov.cn 时间:2017-02-11 【字体:

永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案 永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造范围内国有和集体土地上房屋征收补偿方案 

(征求意见稿) 

为实施永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造,维护被征收人的合法权益,确保房屋征收工作顺利推进,根据有关法律法规和文件的规定,结合实际,制定征收与补偿方案如下: 

一、征收范围 

(一)文昌阁片区征收范围:北起于零陵北路、南至湘江、东至九嶷大道、西至凤凰路范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及构筑物。 

(二)将军岭片区征收范围:北起于规划中的西区路、南至舜皇大道、西至零陵路、东至湘江范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及构筑物。 

(三)在上述范围内非本次棚户区改造地块上经鉴定为D级危房的,可纳入本次征收。 

二、征收期限及签约期限 

征收期限:2015年4月21日至2015年10月20日; 

签约期限:2015年6月1日至2015年8月30日。 

三、征收当事人 

征收人:永州市冷水滩区人民政府;永州市人民政府(永州经济技术开发区辖区范围)。 

被征收人:被征收房屋所有权人。 

征收部门:永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室;永州市人民政府征地管理办公室。 

征收实施单位:永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造协调办公室、永州经济技术开发区湘江西岸棚户区改造协调办公室;永州市国土资源局冷水滩区分局、永州市国土资源局永州经济技术开发区分局。 

四、征收补偿依据 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、中央纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办〔2011〕8号)、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(省政府令268号)、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(永政发〔2014〕2号)、永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法>的通知》(永政发〔2013〕28号)。 

五、征收程序 

(一)调查登记并公布调查结果。 

(二)公布《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》并征求被征收人的意见,公示30日,集中采纳吸收意见,并对《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》进行修改,报审核。 

(三)房屋征收社会稳定风险评估。 

(四)批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收通告。 

(五)公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质房地产价格评估机构,按房屋征收公告发布之日征收范围周边新房市场均价确定,包括被征收房屋及合法土地使用权的价值。房屋重置价按永政发〔2013〕28号文件规定的标准执行。 

(六)签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。 

(七)少数达不成房屋征收补偿协议的,征收部门申请人民政府作出补偿决定。 

(八)被征收人不履行补偿决定且在规定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼,由征收人依法申请人民法院强制执行。 

(九)公布被征收人补偿结果,并建立征收档案。 

(十)市房产行政主管部门依法注销被征收房屋所有权证。 

(十一)市区国土资源行政主管部门依法收回或注销被征收房屋土地使用权。 

六、国有土地上房屋征收评估 

(一)评估机构按下列程序选定: 

1. 由征收部门向社会发布项目信息和条件。 

2. 具备房地产价格评估资质的评估机构报名,征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。 

3. 征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。 

4. 被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知征收部门,被征收人协商选定时间为7个工作日。 

5. 被征收人在规定时间内协商不成的,由征收部门主持,通过投票由多数人决定,或者邀请被征收人代表、街道(乡镇)、社区(村组)代表,公证人员公证,以公开抽签方式选定评估机构。 

(二)评估时点:房屋征收通告发布之日。 

(三)评估结果:房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告,由征收部门在征收范围内向被征收人公示。 

(四)对评估结果有异议的处理: 

1. 征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。 

2. 征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。 

(五)被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。 

七、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励 

(一)住宅征收补偿方式。征收住宅实行房屋产权调换或货币补偿。鼓励被征收住宅产权人选择房屋产权调换。 

1. 住宅产权调换 

(1) 产权调换。被征收住宅按征收建筑面积“征1换1”。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,一律不作产权调换,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价补偿。 

(2) 补助 

①被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定腾空交房的,按被征收房屋建筑面积给予20%的补助面积,给予补助面积后总面积不足永州市最低保障面积50 m2(含50 m2,在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算)的,无偿补足50 m2。 

在房屋征收范围公布确定后,被征收人对被征收房屋进行析产的,不享受前款规定的最低面积保障。 

②装修补助。按被征收面积500元/m2标准给予新房装修补助。 

③临时安置补助。临时安置补助1200元/月,过渡期限为30个月,超过过渡期限在12个月以内的,增付50%临时安置补助;超过过渡期限在12个月以上的,增付100%临时安置补助。 

④搬迁补助。搬迁补助1500元/次,发给两次搬迁补助。 

⑤物业费补助。被征收人从回迁交房之日起三年内每户补助120元/月的物业费,并在交房时一次性结清。 

(3)奖励 

①配合征收奖。 

a房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户每套奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,再给予每户每套10000元奖励; 

b被征收人在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋建筑面积奖励200元/m2及10%的房屋面积。 

②征收工作连带奖。为鼓励房屋征收范围内的同单元、同一栋、同一小区的被征收人相互做工作,自发积极主动搬迁,设立征收工作连带奖。在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同单元的被征收人每户每套奖励1万元,同栋的被征收人每户每套再奖励10000元,同一小区的被征收人每户每套再奖励10000元。 

(4) 房屋调换办法 

①安置房建设位置和户型面积。征收人在棚户区改造范围统一规划建设安置房给被征收人调换。将军岭片区安置房规划建设地点位于南平路与零陵南路交汇处东南角,文昌阁片区安置房规划建设地点位于零陵北路与耐火材料厂区铁路交汇处东北角。安置房户型依据规划要求和设计方案并结合实际情况确定,户型建筑面积在80-160m2之间。 

②调换房补差办法。调换房屋面积不足产权调换及补助面积部分,按照市场评估价给予补偿,调换房屋面积超过产权调换及补助面积在20㎡以内(含20㎡)的,由被征收人按市场评估价的60%购买,超过面积在20㎡以外部分由被征收人按市场评估价购买。调换房以第八层为标准层,楼层每增加或减少一层相应增加或减少30元/㎡楼层差价(顶层房屋按标准层房屋计算)。 

③ 房屋调换程序: 

a公布调换房地点及房型。 

b确定选房顺序。同户型被征收人,按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号,重号的以先腾空房屋者优先选房。 

C交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人,双方结清调换房差价。 

2. 住宅货币补偿 

(1)被征收房屋价值补偿。被征收房屋按市场评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,均按产权调换相关标准给予补偿。 

(2)补助 

①被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收合法住宅补偿费的20%给与补助。 

②临时安置补助。临时安置补助1200元/月,临时安置过渡期限为6个月。 

③搬迁补助参照产权置换相关标准执行。 

(3)奖励 

①配合征收奖。 

a房屋征收范围明确后并告知了被征收人,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,给予每户每套奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,再给予每户每套10000元奖励; 

b被征收人在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋建筑面积奖励200元/m2。 

②征收工作连带奖。征收工作连带奖参照产权调换相关标准执行。 

3. 被征收人在征收方案确定的签约期限到期后签订征收补偿协议的和房屋被依法强制征收的,除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受上述其它补助和奖励。 

(二)非住宅私房征收补偿方式。 

1. 征收非住宅私房实行货币补偿的,货币补偿的金额按市场评估价确定,需产权调换的由征收人提供与被征收房屋位置相当的房屋按等面积等价值调换,调换房是期房的,被征收房屋价值和调换房价值均按交房时周边类似新房的市场评估价确定。被征收房屋占地面积在10亩以上(含10亩)的,可在征收人管辖的工业园区规划相应的场地供被征收人等面积等价值调换。房屋调换后双方结清调换差价。 

2. 仓储、办公、教学、生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况,按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿;对已废弃的生产设备不给予补偿和搬迁补助。 

3. 停产停业损失补偿。非住宅私房不给予临时安置补助。属于生产、经营性用房,且经营行为合法,因房屋征收造成停产停业损失的,给予停产停业补偿费,每月停产停业补偿费按被征收房屋(不含装饰装修)评估价值的7‰计算。采用货币补偿或现房调换的停产停业损失补偿期限为三个月,采取过渡安置调换的损失补偿期限按实际停产停业的月数确定。 

(三)行政、事业、国有企业等房屋征收补偿方式 

1. 征收政府直管公房,按实际征收合法面积等面积产权调换,原租赁关系不变。单套面积不足最低保障房面积50m2的无偿补足到50m2。 

2. 征收单位自管公房,属于行政、事业单位的,原则上只给货币补偿不给产权调换,货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算,土地由国土资源行政主管部门收回。对房屋被征收后确实没有办公场所确需产权调换的按“征1换1”调换,需要临时过渡安置的搬迁费、临时安置费由财政部门审核确定。属于改制企业的只给货币补偿不给产权调换,货币补偿金额按房屋重置价加土地市场价之和计算。 

3. 作为宿舍供职工长期居住的房屋被征收后,居住职工(含已过世职工仍然居住在被征收房屋的父母、配偶、未成年子女)在中心城区又没有其它住房的,可纳入中心城区保障房统筹安排。 

(四)房屋征收范围确定后,突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢、种植的花卉树木等不得补偿。 

(五)被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、 房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定,具体按永政发〔2014〕2号文件执行。 

(六)被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。 

(七)征收范围内已取得使用权证还未建设的土地,由国土资源行政主管部门依法依政策收回。 

(八)征收款支付。 

(1)住宅产权调换征收款支付。被征收房屋超过调换房面积部分的补偿及附属设施与装饰装潢补偿的80%在征收补偿协议签订后五个工作日内支付,余款20%和搬迁补助、配合征收奖奖金在被征收人腾空交房后五个工作日内支付,临时安置补助在腾空交房满一年支付一次,装修补助、物业费补助在调换房交房时支付。征收工作连带奖按单元、栋、小区三个范围验收,每完成一个范围的腾房工作,支付该范围应支付的奖励。 

(2)住宅货币补偿征收款支付。房屋补偿及附属设施与装饰装潢补偿的80%在征收补偿协议签订后五个工作日内支付,余款20%和搬迁补助、临时安置补助、配合征收奖在被征收人腾空交房后五个工作日内支付。征收工作连带奖按住宅产权调换方式支付。 

(3)非住宅私房以及行政、事业、国有企业等房屋征收款支付。补偿款的80%在征收补偿协议签订后五个工作日内支付,余款20%在被征收人腾空交房后五个工作日内支付。经评估、审核的搬迁补助、临时安置补助以及采取货币补偿或现房调换的停产停业损失费在被征收人腾空交房后五个工作日内支付;采取期房调换经审核的停产停业损失费在被征收人腾空交房满一年支付一次。 

八、集体土地上房屋征收、补助和奖励 

(一)征收补偿安置方式。被征收人可以选择房屋安置也可以选择货币补偿安置。 

1. 房屋安置。 

(1)被征收房屋按重置价结合成新补偿。 

(2)对符合安置条件的被征收人按一人户90平方米(含公摊面积,下同)安置房屋,每增加一人增加50平方米安置房。安置房由被征收人按建设成本价购买。建设成本(含报建、办证等费用)由市住建、物价、财政等部门核定并在征收协议签订前7日公布。安置地点同国有土地上房屋征收安置地点。安置房的建设由有关单位统一设计、统一规划、统一建设。 

(3)购买安置房面积不足或超过部分应结清差价,不足部分由征收人按安置房周边新房市场均价补差(市场均价减去成本价),超过部分在20平方米以内(含20平方米)的由被安置人按成本价购买,购买面积超过20平方米以上的部分按由被安置人按新房市场均价购买。楼层价差参照本方案“国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励”相关规定办理。征收人与被征收人在安置房交房时结清被征收房屋与调换房屋的差价。 

2. 货币补偿安置。 

(1)房屋征收补偿费按重置价结合成新补偿。 

(2)对符合安置条件的被征收人,按每人不高于17万元(购房补助12万元、社保扶持费5万元)的标准进行安置。 

3. 安置对象:户籍在被征地集体经济组织,依法享有农村土地承包经营权利或享有参与被征地集体经济组织分配权,在被征地集体组织内部享有权利并承担义务,且有合法建房用地手续的产权人。 

(1)被征收人在本村集体土地上有多处建房的,本次房屋征收只采取重置价补偿,不给予安置补偿。 

(2)被征收人共有产权的房屋征收,共有人在本集体经济组织土地上还有其他房屋的,本次征收不予安置。 

(3)产权人在本集体经济组织土地上的所有房屋被征收完毕后,才能进行安置。 

4. 搬迁补助、临时安置补助等按照永政发〔2013〕28号文件执行。 

5. 奖励。被征收人在征收方案确定的征收协议签订期限内签订征收协议并按协议约定时间腾空交房的,按被征收房屋主房建筑面积奖励150元/m2,逾期不予奖励。 

(二)其它补偿。 

1. 被征收人将有合法用地手续的住房部分改为营业用房,同时具备工商营业执照、税务登记证和连续纳税证明的,按实际营业面积给予350元/平方米的营业补偿,但实际补偿面积最高不得超过120平方米。 

2. 被征收人将有合法用地手续的住房部分改为生产经营性用房(含冷藏、冻库等用房),具有企业生产用电条件和企业用电连续缴费凭据,并同时具备前款规定条件的,按实际营业面积给予450元/平方米的生产补偿(包括停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用),但实际补偿面积最高不得超过120平方米; 有合法用地手续的农村集体企业,按企业实际生产用房面积给予550元/平方米的生产补偿(包括停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用);未同时具备合法用地手续、工商营业执照、税务登记证、纳税证明、用电证明等条件的,不得给予营业或生产补偿。补偿后不再归还经营、生产场地或作其他安置。企业营业用具、商品、产品自行处理,不再另行补偿。承租拟征收土地范围内的房屋从事商业、生产活动的,由被征收人负责动员搬迁,对本条规定的营业或生产补偿应支付给承租人,但租赁双方另有约定的除外。 

经有关行政主管部门批准的学校、医院等公益事业用房以及村支两委办公用房按批准土地用途在使用的,按550元/平方米补偿。 

3. 利用经依法批准的建筑从事养殖的,给予1000元/户的转移费,其中经市、区主管部门批准、有独立养殖用房的规模化专业养殖户,按养殖规模给予转移费,但最高不得超过8000元/户。养殖的活体动物由原所有权人在规定时间自行处置。 

未取得合法用地或建房批准手续,但在本办法实施前已经市、区旅游、畜牧兽医水产等主管部门批准,有相关经营、养殖等手续的“农家乐”、规模化养殖场等,被征收人在《征地补偿安置方案公告》规定期限内搬迁腾地的,可按其实际建筑面积给予不超过200元/平方米的搬迁补贴。养殖的活体动物或生产经营用具由原所有权人在规定时间内自行处置。 

(三)征收款支付。补偿款的80%在征收补偿协议签订后五个工作日内支付,余款20%和搬迁补助、奖励在被征收人腾空交房后五个工作日内支付,临时安置补助在腾空交房满一年支付一次。 

(四)村集体经济组织成员的时间界定。村集体经济组织成员,界定时间至房屋征收通告发布之日止。 

九、征收协议的签订 

(一)协议签订人。征收部门、征收实施单位由其委托代理人签订,单位、集体经济组织由其负责人签订,私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已故的,由合法继承人签订协议。 

(二)公证提存。征收设有抵押权房屋,在签订征收补偿协议后15日内,被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。 

(三)权证收回。房屋征收补偿安置协议书签订后,被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。房屋被征收后,被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。 

十、征收补偿决定及强制执行 

补偿协议签订后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。 

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由征收部门报请人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未腾空,又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,征收人申请人民法院强制腾地腾房。 

十一、危房改造及未登记房屋的认定和处理 

(一)经质安监部门鉴定为D级危房,拆除未建和未履行相关手续已建的,由市住建局、市国土资源局、市房产局联合调查核实,原房产证登记的建筑面积可以按本方案“住宅产权调换”相关规定给予房屋调换,已建超过原房产证登记的面积,如被征收人积极配合棚户区改造且主动拆除的,可给予建房成本价加自拆劳务费。 

(二)未产权登记的房屋,由市住建局、市国土资源局、市房产局、市城管执法局联合调查核实情况,对已取得合法手续,但未办理房产登记的,按规定补交税费后可以比照合法建筑给予补偿或房屋调换;对未取得合法手续进行建设的,如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的,可给予建房成本价加自拆劳务费;对在2013年市政府采取控违拆违措施后建设的,按违章建筑予以拆除,主动拆除的可给予自拆劳务费。 

十二、房屋征收有关税收规定 

(一)免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。 

(二)部分免税。被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。 

十三、公共服务设施 

(一)登记造册和拆除。自来水、有线电视、供电等公共服务设施,由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定通知相关部门登记造册,停止服务,计量封存,并组织拆除。 

(二)费用缴纳。涉及到电话、有线电视等设施,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续,并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。 

十四、房屋拆除安全防护措施 

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。 

十五、环保措施 

严格按照环保的要求,做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场要设立隔离及防尘设施,以免影响周围群众的正常生活,确保交通、行人安全。渣土清运车辆必须符合创卫要求,防止清运过程中的抛、冒、滴、漏,影响公共卫生。 

十六、廉政措施 

房屋征收工作要公开透明、依法征收,任何人不得有徇私舞弊和不廉洁行为。市监察局要对房屋征收工作进行全程监督,公布举报电话,及时受理群众举报,对房屋征收过程中的违规违纪行为,依规依纪追究相关人员责任。 


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