永房复答字[2019]16号 B类

封立辉等代表：

你提出的《关于加强我市住宅小区物业管理的建议》已收悉。现答复如下：

一、力促物业服务企业规范和提升服务

１．加强学习培训，提高服务能力。一是通过物业协会邀请外省市物管专家和相关法律专家等来我市对会员单位开展免费培训，传授工作经验，总结工作教训，开拓行业视野。二是行政主管部门组织对物业公司的特定人员，如电梯管理员、消防管理员、二次供水管理员开展专门学习培训，提升对专门设施设备的管理能力。三是通过省、市两级房协的组织，开展对物业服务企业的项目经理人和项目信用信息管理员资格证的学习培训，提高企业核心人员的管理水平。四是责成各物业服务企业定期开展对自身员工的服务水平和服务技能的培训。

2.加强督促检查，促进优胜劣汰。我们将结合平安物业创建、创国卫城市复审、星级物业评比等活动，分成四个检查小组，分范围对冷水滩区130个物管小区逐个按标准落实检查。根据《冷水滩区开展住宅小区平安星级评定创建平安幸福家园工作方案》、《永州市迎接国家卫生城市复审专项整治工作方案》、《永州市中心城区“平安物业”创建工作方案》、《永州市星级物业评定工作方案》等文件要求，责成各物业服务企业认真履职，规范服务。对工作落实到位、服务优、业主满意度高的物管小区，我们将给予三、四、五星评定，并将此作为荣誉记入企业信用信息，企业在今后参加招投标工作中将获得相应加分。对服务差、小区矛盾纠纷多、业主满意度低的物管小区，我们将在检查后进行通报，并记入企业信用信息。同时，我们还在全市开展了物业技能大比武，形成了物业服务企业、物业服务人员争先创优的良性竞争氛围，实现行业的优胜劣汰。

3.进一步加强行业自律。我市物业协会出台了《永州市物业管理行业自律公约》是物业管理协会会员单位根据国家法律法规，通过讨论、协商所制定，是全体会员单位共同遵守的行业准则。《公约》对行业内会员单位的服务职责、服务标准、服务纪律、行风建设、公平竞争等进行了明确规定，协会将督促各服务企业认真履行《公约》规定的各项义务，严肃行风行纪。

4.进一步加强信用信息管理。进一步要求全市所有物业服务企业必须登录湖南省房地产信用信息管理系统，建立建全企业的信用信息档案，要求各物业服务企业要加强企业相关信息的采集及录入工作，现已录入企业信用信息的共有167家。以后，我们将通过对企业的提示信息及警示信息的使用和披露，进一步推行物业服务企业的信息公开和信用信息等级评分制度，对信用评分D级及以下的，以及严重失信的企业，将拿入企业信用信息黑名单，该企业及法定代表人退出物业服务行业，并在一定年限内不得准入。

二、通过立法规范，将行政执法延伸进小区

针对小区内行政执法缺位的问题，将进一步做出明确规范。主要针对以下几个方面：一是小区内大量存在的乱搭乱建、乱摆乱放、占道经营等违法违规现象。二是小区内车辆不按规定乱停乱摆、擅自挖掘道路和违法占用道路施工、摆摊设点、堆放物料的行为频频发生的问题。三是小区内越来越多的无《食品卫生许可证》的食品生产加工单位、家庭式酒店、小区内流动饮食、食品摊档问题。四是、小区内各类无证无照经营的，违反社会生活噪音管理规定和未经批准焚烧废弃物的行为，特别是“居改非”的行为。对上述这些问题，相关政策法律或规范不明确，或根本没规定相关管理部门。因此，在我市进行《永州市住宅小区管理条例》立法时，要明确城管、公安交警、工商、食药、环保等相关职能部门行政执法职能必须延伸进小区，甚至开展联合执法才能真正做到有效管理。

三、通过宣传教育，提高小区业主物管意识

通过对物业管理政策法规及相关工作的宣传和示范作用，让广大市民真正意识到良好的物业管理，通过对小区绿化精心养护，对小区共用设施设备、公共卫生的定期维护保洁，以及对小区内公共秩序的管理，不仅优美了居住环境，提高了居住质量，同时还提升了业主物业的价值，甚至在小区形成独特的小区文化，真正营造和谐、稳定、幸福家园。

四、选好小区带头人，提升业主委员会的管理水平

1.做好业委会的组建工作。进一步加大《物权法》、《湖南省物业管理条例》及其配套政策的宣传力度，转变业主“有事找政府”的传统观念，树立花钱买服务的市场理念，提高业主自治意识和自身素质，使全体业主都能逐步参与到物业管理中来，使广大业主了解、掌握业委会的作用、职责、成立程序等，促使有条件的小区及时成立业主委员会。

2.加强业主委员会的培训工作。进一步加强业委会的业务培训工作，使其了解物业管理知识，经培训后方可上岗。业委会成员要明确自己在社区建设日常工作中的位置，按照《湖南省物业管理条例》规定，积极配合物业管理部门，做好协调、监督、服务工作。对于一些与物业管理中出现的问题和矛盾，可通过召集业主大会，按照《条例》规定进行协调，避免一些情绪化行为的发生，使矛盾消除在萌芽状态，起到维护社会稳定的作用。

3.充分发挥社区党组织政治核心作用和党员业主的先锋模范作用。社区党组织应在工作中发挥政治导向作用，教育引导各方以及广大业主增强全局观念，发挥牵头协调作用，做到沟通信息，加强联系，增进相互理解，形成合力，共创文明社区。社区党组织还要发挥党员业主的积极性，引导党员业主关心参与物业管理工作，业委会在讨论重大决定时，社区党组织、党员业主要先沟通思想，统一认识，真正维护广大业主利益。

4.将业委会纳入社区管理的范畴。业委会的管理工作是城市社区管理工作的重要组成部分。社区居委会要充分发挥上连政府、下连群众的优势，切实对社区居民(业主)进行有效的管理。做到“四个纳入”：即要把物业管理纳入各街道办事处的任务目标加以考核；把旧区物业纳入社区建设之中；把业委会和旧区物业纳入社区党支部的领导和居委会监督之下；把业委会主任纳入居委会班子中。为了适应不断发展变化的社会，应尽快探索业委会、物业、社区一体化管理的新模式，使业委会管理工作逐渐纳入到法制化轨道。

感谢你们对永州市房产局工作的关心和支持。

永州市房产局

2019年5月27日