为健全完善我市公示地价体系，规范土地市场运行，强化土地要素管理，现就《永州市中心城区城镇基准地价更新成果》有关情况解读如下：

一、政策出台背景

城镇基准地价是我国公示地价体系的核心组成，是政府调控土地市场、优化土地资源配置的重要工具。按照自然资源部、省自然资源厅文件（自然资办发〔2024〕45号、湘自资办发〔2022〕23号）规定，城镇基准地价原则上每3年全面更新一次，超过6年未全面更新的，不得作为集体决策确定土地供应底价的依据。

随着城市建成区不断拓展、土地市场行情发生变化，原有地价成果已难以适配当前城市发展格局、土地市场行情及产业用地发展需求。开展本次基准地价更新，是健全自然资源价格体系、夯实土地资产管理的基础性工作，能够为土地税费征缴、土地资产权益核算、宗地地价评估提供法定支撑。为保障基准地价成果的科学性、现势性，2024年10月我市正式启动中心城区城镇基准地价更新工作。

二、工作开展过程

本次更新严格遵循法定程序推进，先后完成全域外业实地调查、内业数据测算分析、内部初审论证、专家合规性与必要性评审，面向社会公开征求意见，组织召开听证会；成果经市司法局合法性审查、市政府常务会议审议通过，报请湖南省自然资源厅专家评审验收，最终形成《永州市中心城区城镇基准地价更新成果》。

三、制定依据

（一）法律法规及政策文件

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国资产评估法》

3.《中华人民共和国土地管理法》

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

6.《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）

7.《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》（湘自资办发〔2022〕23号）

8.《湖南省自然资源厅关于同意公布实施永州市中心城区城镇基准地价更新成果的函》

（二）技术规范依据

1.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060‑2021)

2.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061‑2021）

3.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507‑2014）

4.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508‑2014）

5.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）

四、主要更新内容

（一）更新范围

本轮更新范围覆盖中心城区城镇开发边界内全部建设用地，因城市发展需要适度拓展40.3平方公里，总面积223.2平方公里：一是城市区域203.4平方公里，较上一轮新增拓展38.4平方公里，包括冷水滩区北部国际陆港片区、东部阳明大道以东片区、西部永州站以西片区；零陵区南部朝阳大道以南片区、西部零陵工业园以西片区。二是乡镇区域19.8平方公里，与上一轮评估相比，新增4个乡，面积1.9平方公里。

（二）基准地价内涵

本轮成果估价期日为2025年7月1日，土地权利为出让国有建设用地使用权。开发程度：城市区域执行“六通一平”，乡镇区域执行“五通一平”。土地使用年期：商业服务业用地40年，居住用地70年，工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施用地50年。基准容积率：商业服务业用地、居住用地2.4-3.1；工矿、仓储用地1.2-1.5；公共管理与公共服务用地1.8-2.4；公用设施用地1.2-1.4。

五、新旧成果主要变化

（一）土地级别设置变化

商业服务业、居住用地延续上轮6级，工矿、仓储用地延续4级，总体延续上一轮级别边界格局；本次新增公共管理与公共服务用地、公用设施用地独立5级定级体系，补齐原有地价体系短板。

（二）地价水平变动情况

本次以上一轮成果为基础，依托土地出让、出租、房屋租售等真实市场样本测算地价：商业服务业、居住用地价格适度下调9%-9.8%，适配商业租金下行、住宅市场行情，降低市场主体拿地成本；工矿、仓储用地微幅上调3.9%-5.8%，兼顾征地补偿标准提高现实情况，严格控制涨幅，保持招商引资价格优势；公共管理与公共服务用地下调5.4%-8.4%，降低教育、医疗、文体等公益项目用地成本；公用设施用地上调8.5%-9.1%，落实国家技术规范，独立定级定价，还原土地真实价值。

（三）省内横向对比

更新完成后，我市各类用地价格在全省处于中等偏后水平，与益阳、怀化等市州地价水平基本相当。

六、实施时间及适用范围

本成果自永州市人民政府公布之日起正式实施，原2019版中心城区城镇基准地价同步废止。成果适用于本次基准地价定级范围内的建设用地，可为土地规划编制、土地出让、划拨、转让、资产清查处置、成本核算、宗地地价评估提供法定依据，服务划拨土地使用权转出让等业务办理，助力维护土地市场平稳有序。各相关单位应当严格执行新版基准地价成果，做好成果落地应用。

七、关键词释义

1.基准地价：《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）第3.3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2.估价期日：指基准地价对应的价格时点，本次为2025年7月1日，所有地价均为该时点下的土地价格。

3.开发程度：指宗地红线外基础设施配套程度和宗地红线内场地平整状况。本次基准地价设定为：城市区域“六通一平”，乡镇区域“五通一平”。其中“六通一平”指红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及红线内场地平整；“五通一平”指红线外通路、通电、供水、排水、通讯及红线内场地平整。