为加强土地资产管理，完善地价体系，规范土地市场秩序，促进土地节约集约利用，根据自然资源部和省自然资源厅相关文件要求，结合我市自然资源管理工作的需要，我局组织开展了永州市中心城区城镇基准地价更新工作，起草情况说明如下：

一、起草背景

根据国家相关规定，城镇基准地价应每3年全面更新一次；超过6年未更新的，不得作为确定出让最低价标准的依据。永州市中心城区现行基准地价成果于2019年2月公布实施，难以适应当前土地市场发展与管理需求。为建立与现行土地制度相配套的价格体系，我局于2024年10月底全面启动了本次基准地价更新工作。

二、制定的必要性

基准地价是政府管理调控土地市场、显化土地资产价值、核算土地资产收益的基础依据，广泛应用于土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资（入股）、企业改制、资产核算及土地储备等领域。适时更新基准地价，是适应经济社会发展、引导市场健康运行、保障国家土地资产收益、优化土地资源配置及落实上级工作部署的必然要求。

三、起草依据

（一）法律法规：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等；

（二）技术标准：《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《自然资源分等定级通则》、《自然资源价格评估通则》等；

（三）政策文件：《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）、湖南省自然资源厅《关于进一步做好湖南省公示地价体系建设和管理有关工作的通知》（湘自资办发〔2022〕23号）。

四、主要内容

（一）更新范围：总面积约223.2平方公里，涵盖中心城区（约203.4平方公里）及冷水滩区、零陵区所属乡镇（约19.8平方公里）。

（二）基准期日：本轮成果评估基准日统一确定为2025年7月1日。

（三）土地级别划分：在全面收集影响土地质量的因素因子资料基础上，采用多因素综合评价法，科学评定商业服务业、居住、工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施等六类用地的土地级别。

（四）基准地价确定：在土地定级基础上，综合利用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等多种估价方法，结合近三年土地市场交易数据，科学测算并确定各级别、各用途的基准地价。

（五）成果表现形式：基准地价以级别地面价形式表示，并对商业服务业用地中临繁华道路部分辅以路线价予以补充。

五、工作过程

本次更新工作严格遵循规范程序，主要阶段包括：

（一）准备阶段：成立领导小组与技术工作组，制定详细工作方案与技术方案，明确目标任务、技术路线与保障措施。

（二）外业调查阶段：全面收集中心城区自然、经济、社会资料，以及近三年土地征收、供应、交易、房地产开发与成本收益等市场数据，并进行系统整理、核实与分析。

（三）内业处理阶段：运用专业软件与模型进行数据处理、土地级别划定与基准地价测算，形成初步成果。

（四）意见征询阶段：通过组织召开内审会、初审会，形成《征求意见稿》。现根据《自然资源规范性文件管理规定》等相关要求，面向社会公开征求意见，为期30日（2025年9月30日至10月30日）。

 六、需要说明的事项 

（一）地价内涵：本次更新的基准地价设定在"六通一平"（中心城区）或"五通一平"（乡镇）土地开发程度下，对应法定最高出让年限（商业服务40年；居住70年；工矿、仓储、公共管理与公共服务、公用设施用地50年），并基于按用途与级别设定的平均容积率，评估得出的出让土地使用权平均价格。 

（二）成果应用：本成果经市人民政府公布后，将作为永州市中心城区土地资产管理、市场调控及相关经济活动的地价依据，原有基准地价成果同步废止。

（三）意见反馈方式：公众可在2025年10月30日前，通过信函、电子邮件等途径向我局反馈意见建议。

永州市自然资源和规划局

2025年9月30日